Тошо Киров: Собствениците на имоти се насочват към фасилити мениджмънта

Фасилити мениджмънтът навлезе трайно и в България и приходите, които генерира през последните години, непрекъснато се увеличават. Вече много от българските фирми осъзнаха ползата му, което ни накара да потърсим за интервю Тошо Киров, председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация. С него разговаряхме по най-актуалните въпроси в бранша.

Доверява ли се българският бизнес на фасилити мениджмънта и познава ли го достатъчно, г-н Киров?
- Не може да се отговори еднозначно на този въпрос. Причината е, че част от българските инвеститори не познават този бизнес и предимствата и ползите, които той им носи. В тази връзка се изкушавам да спомена факт от практиката, че при продажбата на една сграда или комплекс, само наличието на професионална фасилити мениджмънт компания вдига автоматично продажната цена на този недвижим имот. А от това би спечелил нейният собственик.

Тези инвеститори, без знамение дали са български или чуждестранни, които познават фасилити мениджмънта и неговите възможности, не се колебаят да търсят услугите на професионални фирми в нашата сфера. Тогава решението зависи единствено не от доверието във фасилити мениджмънта изобщо, защото неговите предимства и ползи се доказват непрекъснато в практиката през последните 40 години, а в доверието в конкретната фирма, на която би било доверено управлението на дадения недвижим имот.

Как се развива този бизнес в България и Европа?
- В Европа този бизнес е стартирал преди около 30 години, докато в България се развива от около 5 години. Първите професионални фасилити мениджмънт фирми в България бяха дъщерни фирми на известни чуждестранни фасилити мениджмънт компании. По-различно стоят нещата с вътрешно-корпоративни структури на големи корпорации, предимно такива с развита клонова мрежа, които също поемат определени функции и областта на фасилити мениджмънта. Там традициите са по-дългогодишни и опита е много разнообразен и специфичен, но в същото време ограничен в рамките на съответните вътрешно-корпоративни стандарти.

Фасилити мениджмънтът в Европа се развива добре. Известно е, че годишният оборот от фасилити мениджмънт в Европа е в рамките на няколко стотин милиарда евро.

В България няма точни цифри, но със сигурност оборотите са много по-скромни от тези в Европа. Причините са в това, че българският пазар е значително по-малък от европейския, е в по-късното стартиране на този бизнес у нас, а и както вече казах, и поради непознаването му при част от българските инвеститори.

Съпоставими ли са българските цени на услугите във вашия сектор с тези в Европа и по света?
- Българските цени са по-ниски поради по-малките разходи за труд и поради по-ниските цени на отделните фасилити услуги.

Как се отрази сривът на имотния пазар върху фасилити бизнеса?
- Като цяло не се отрази добре. Знае се колко много проекти в сферата на недвижимите имоти бяха замразени, а това за нас означава нереализирани потенциални клиенти.

От друга страна не малка част от инвеститорите решиха сами да поемат тази дейност със свой собствен персонал, за да намалят разходите, като оставиха на външни фирми да изпълняват само отделни фасилити услуги, като почистване, охранителна дейност, снегопочистване и т. н. Това решение в повечето случаи не беше взето на базата на задълбочен анализ, а на базата на широко ширещото се разбиране, че възлагането на една дейност на външна фирма априори е свързано с по-високи разходи. Във фасилити мениджмънта това обаче не е така. Защото прилагането на една професионална система за фасилити мениджмънт в даден недвижим имот не само води до намаляване на оперативните разходи, съответно и на сервизната такса, но води и до повишаване стойността на недвижимия имот.

Това е много важно, както за краткосрочните и средносрочните инвеститори, така и за дългосрочните инвеститори, т. е. тези които имат намерение продължително време да експлоатират недвижимия имот, на който са собственици. За да се получат тези ефекти са необходими много знания и практически опит, с които разполагат само професионалните фасилити мениджмънт компании.

Какво би трябвало да бъде идеалното портфолио на една фасилити компания?
- Един от основните принципи във фасилити мениджмънта, които е свързан и с определени положителни икономически ефекти, е интеграцията на услугите по управление и поддръжка на недвижими имоти. В този смисъл, колкото портфолиото на една фасилити мениджмънт фирма е по-комплексно, толкова по-ценен партньор тя би била за своите потенциални клиенти. Разбира се обхвата на услугите, които ще бъдат възложени при всеки конкретен случай зависи от потребностите на инвеститора (клиента), но когато можеш да предложиш всички възможни фасилити услуги под едно общо управление, ти ще си в състояние да предложиш със същия успех и част от тях.

 затворен тип". По-рядко, но имаме клиенти и в индустриалната сфера.

Какъв образователен ценз трябва да има фасилити мениджъра?
- Фасилити мениджъра трябва да има много широки познания и да има богат практически опит. Фасилити мениджмънта е интердисциплинарна дейност, която обединява познания по икономика, право, техника и опазване на околната среда. От решаващо значение са и познанията и опита в сферата на комуникацията. Ето защо и едно от приоритетните направления в работата на нашата асоциация е развитието на професионалното образование по фасилити мениджмънт в България. Липсата на достатъчно професионални кадри е и една от съществените причини за лимитираното развитие на бранша „Фасилити мениджмънт" през последните години в България.