Жилище под наем или покупка на жилище?

Реших да разгледам как стои този въпрос, в условията на падащ пазар на имотите (че и на наемите).

На база налични оферти в imoti.net към 15.10.2010., приемаме, че можем да си купим имот - тристаен апартамент - в столичния квартал Св. Троица (в близост до метро, болница, Арена-Запад, паркови зони - не е център, но не е и периферия) за кръгло 100 000 лв. (налични оферти за около 47-49 000 евро, с добавени разходи по прехвърлянето).

Същевременно, на база налични оферти за наем към същата дата в същия сайт, в същия квартал, може да се намери такъв тристаен апартамент за кръгло 400 лв. (за удобство тук и до края на статията ще работим в лева, макар че на този пазар офертите са в евро).

Ако се абстрахираме от доводи като това, че българите традиционно искат да притежават къща, че не е добре да се наливат пари в чужд имот и прочее, и прочее, разглеждаме чисто цифрово нещата.

И така...

Презумпция 1 - теглим кредит от банка за цялата сума

Теглим кредит от банка, за да купим жилището. Трудно ще ни го дадат за цялата сума без самоучастие, но за удобство в изчисленията приемаме, че банката все пак се е навила на този вариант. Ако сме отговорили на всички условия, имаме достатъчно висока официална заплата (!), която ни превеждат по дебитна карта на банката (!), не сме пред пенсия и всякакви други уловки, от ПИБ ни дават 8,99% ГПР (Годишен процент на разходите, т.е. всички РЕАЛНИ разходи по кредита - такси, обслужване, % по кредита и прочее уловки). За удобство при изчисленията - 9%, а и това е (може би) най-изгодният наличен вариант към момента на пазара.

И така - колко ще ни е вноската XXXX на месец, ако вземем този кредит за YY години и каква сума ZZZZZZ ще сме дали на банката на финала?

Ето какво казва калкулаторът на moitepari.bg за месечна анюитетна (равни във времето) вноска и обща сума по даден кредит. Разглеждаме най-популярните опции - за 10, 20, 30 години. От интерес към цифрите и за илюстрация на статията са разгледани и "абсурдните" варианти за 50 и 80 г. (80 е максималният възможен период в калкулатора):

Заемна цена на пари (кредит) за 100000 лв. при 9% ГПР*

Продължителност на кредита,       Вноска на месец        ОБЩО платени на банката

години                                        

10                                                   1250                               150 000

20                                                   880                                 210 000

30                                                   780                                 280 000

50                                                   730                                 440 000

80                                                   720                                 690 000

*всички числа са закръглени

Т.е. дори да вземем кредита за 80 години (което банките не предлагат!), ние пак ще плащаме поне по 720 лв. на месец. Т.е. това, че го взимаме за повече време не ни помага особено да си намалим месечната вноска. Ако приемем, че разумната експлоатация на едно жилище е 50 години, то след 50 г. сме платили близо половин милион лева на банката или петорна цена. Да, вярно, че тогава ще имаме собственост във вид на имот с неизвестна остатъчна стойност. Но за това време не е ясно дали и колко ще се е амортизирал и дали изобщо ще може да се живее там.

В същото време, наемът е близо 2 ПЪТИ по-евтин - а именно - 400 лв. Да, тук не отчитаме инфлация и промяна в цените на наемите, но същото важи и за банковия кредит - практиката показа, че банките могат едностранно да го променят по всяко време, затова не взимам предвид тези фактори.

Извод: в момента е близо 2 пъти по-изгодно да се живее под наем. Ако решим да изплащаме заема по-бързо (10-20 г.), то съотношението в полза на наема се увеличава.

Презумпция 2 - имаме 100 000 в брой.

Ако имаме наши пари и се чудим какво да ги правим, за да ни носят печалба, решавам да разгледам опцията с инвестиция във въпросния имот, за да печелим от наема, и най-лаишкия начин на друго инвестиране - а именно - депозит.

За 100 000 лв. можем да получим примерно 8,5% годишна лихва (например Корпоративна банка. Отделно, че за такава сума човек може да се договори индивидуално с банката за още по-добри условия). Ако разгледаме колко пари ще имаме по този влог, то се получава (сложна лихва изчислена в Ексел):

100000 на влог при 8,50% годишна лихва 

За години           Натрупана сума

10                          226 098

20                          511 205

30                        1 155 825

50                        5 908 632

80                      68 293 450

100 000 * 8,5% = 8500 / 12 = 708 на месец за първата година на влога

Т.е. след примерните 50 години живот на нашето жилище, бихме могли да имаме близо 6 млн. в банката. Ако решим да си плащаме наема от лихвите, то се получава, че от над 700 лв. на месец лихва, даваме 400 за наем и ни остават 300 лв. Тези 300 лв. се приравняват на лихва от 3,6% за същата сума пари.

Или ако решим да даваме по 400 лв. за наем, а останалото реинвестираме във влога, то се получава че:

100000 на влог при 3,60% годишна лихва

За години        Натрупана сума

10                     142 429

20                     202 859

30                     288 930

50                     586 122

80                  1 693 481

Или след 50 г. се събуждаме с платен наем за цялото това време и още над половин милион лева кеш.

Т.е. интересно е дали остатъчната стойност на имота от предния вариант след 50 г. е повече или по-малко от тази сума. Но сигурен отговор няма, макар че аз лично си мисля, че по-скоро не и влогът е бил по-добрата инвестиция.

Можем да направим и следната допълнителна сметка. Ако решим да сравним плащането на наем с цената на жилището и наемните вноски се използват пряко за погасяване на цената му, то това жилище би се изплатило за 21 г. (100 000 / 400 лв. * 12 месеца). Т.е. ако сме сложили парите на влог и сме успели да плащаме по 400 лв. на месец вноски, то след 21 г. ще имаме жилище и още над 200 000 лв. кеш. Това е най-добрият вариант, въпросът е, че няма как да даваме пари на равни вноски без оскъпяване заради инфлацията. Давам това уточнение, защото много хора се опитват да сметнат дали е изгоден наемът именно така - за колко време от наемите, които плащат, биха изплатили жилището. Да, така е, но никой не продава жилище или кредит по такъв начин.

За уточнение ще кажа, че фактори като инфлация и амортизация на жилището, както и движение на цените на имотите не ги взимаме предвид, тъй като може да се окажат както плюс, така и минус за всякакви сметки. Просто гледаме сегашното състояние на нещата.

Като извод мога да кажа, отново, че в момента е 2 ПЪТИ по-изгодно да се живее под наем. Нещо повече - ако имаме жилище, което отдаваме под наем, ние не само че не можем да си възвърнем инвестицията за него, но и поради фактори като данък сгради, поддръжка и амортизация, ние реално ще сме на още по-голяма загуба.

Какво трябва да се случи, за да е изгодно купуването на жилище, а не живеене под наем?

Начините са няколко:
1. Вдигане на наемите двойно, при запазване на цените на жилищата. С оглед икономическата ситуация у нас, по-скоро ще се оправи здравната система, отколкото това да се случи...

2. Намаляване на цената на заемния капитал на банките наполовина. Т.е. да имаме нещо като 4,5% ГПР, а не 9%:

Заемна цена на пари (кредит) за 100000 лв. при 4,5% ГПР*

Продължителност на кредита,     Вноска на месец           ОБЩО платени на банката

       години  

       10                                         1030                                120 000

       20                                          630                                 150 000

       30                                          500                                 180 000

       50                                          410                                  250 000

       80                                          380                                  360 000

*всички числа са закръглени

Т.е. при 50 годишен заем евентуално вноската ни да е близо 400 лв. и евентуално да си заслужава да инвестираме в покупка.

Това е вероятно разумният начин, доколкото у нас лихвите са неоправдано завишени, в сравнение например с ОЛП (основен лихвен процент, обявен от Българска Народна Банка, който към 01.10.2010 е 0,17% (нула цяло и седемнадесет процента, изписвам го и с думи, защото е толкова нисък, че някой може да си помисли, че греша) или някои международни лихвени показатели - всеки може да си отвори интернет и да си гледа каквото смята за най-меродавно.

3. Цените на имотите да намалеят наполовина. Т.е. имотът да ни струва не 100 000, а например 50 000:

Заемна цена на пари (кредит) за 50000 лв. при 9% ГПР*

Продължителност на кредита,    Вноска на месец       ОБЩО платени на банката

       години

         10                                        620                            75 000

         20                                        440                           105 000

         30                                        390                           140 000

         50                                        365                           220 000

         80                                        360                           350 000

*всички числа са закръглени

Т.е. дори и при този безумно висок ГПР, при занижена цена на жилищата, купуването би било оправдано. Всъщност, май ще се окаже, че т.нар. "данъчна оценка" на имотите у нас май е доста реалистична...

Поднасям извиненията си на всички брокери на недвижими имоти и банки - очевидно е защо. Не съм завършил икономика, нямам имоти за продажба и не играя на имотния пазар; не получавам пари за реклама от никои от споменатите тук имена на сайтове, банки или софтуер. Но ми се струва, че имотният (а и кредитният) балон продължава да е надут безумно и е добре да се дават и такива странични за тези браншове мнения. Във всички случаи, тази елементарна сметка може да се прави през произволен период от време, за да се сравнят нещата на пазара. Умишлено са пропуснати много странични фактори като инфлация, инвестиране в други доходоносни начинания, закръгляне, данъци по имотите и поддръжка, лихви на останалите банки, мобилност или не на живеене и т.н., и т.н., но съм наясно, че и те влияят. Но една единна формула за всичкия риск на този свят няма.

Същевременно, бих се радвал да чуя и други мнения по темата. И особено бих се радвал някоя банка да разпознае виждането на клиентите си в тези разсъждения и да си помисли за политиката си.