И с новата директива за ипотеките: Държавите в ЕС сами ще решават за наказателната лихва

Наказателната лихва при жилищните кредити остава национално решение, става ясно от предложенията на Европейската комисия за еднакви правила на пазара в ЕС и за този вид заеми. Другият чувствителен за потребителите въпрос - едностранната промяна на лихвата, също е оставен от ЕК да се решава на местно ниво.

Така дали ще има такса за предсрочно погасяване (по-известна сред клиентите като наказателна лихва) на жилищни кредити или не, в какъв размер и при какви точно условия ще се прилага, ако я има, ще се определя самостоятелно от отделните държави в ЕС, както и досега. Това означава, че българският законодател ще реши дали да вкара конкретен текст за цената и условията на предсрочното погасяване в съответния закон, който ще се изработва, за да се приложи директивата за жилищните кредити, или само ще се запише общ текст, който гарантира това право на клиента.

Изискванията на проектодирективата се простират до това, че "държавите членки гарантират, че потребителят има законово или договорно право да погаси задълженията си по даден договор за кредит преди изтичането на срока на този договор". Там се посочва само, че условията за предсрочното погасяване не бива да го "оскъпяват твърде много".

Посочено е също, че държавите членки "могат да предвидят" условия като "времеви ограничения за упражняването на правото, различно третиране в зависимост от вида на лихвения процент или ограничения по отношение на обстоятелствата, при които може да се упражнява правото". Но могат и да не предвидят. В момента у нас правото на предсрочно погасяване конкретно за жилищните кредити, както и цената се определят в общите условия на банките, в договора за кредит и тарифите за таксите и комисионите им.

Този тип такса у нас варира между 3% и 5% в зависимост от това през коя година от срока на заема се прави. Напоследък банките започнаха да я премахват, ако заемът се погасява със собствени средства, но и това става поне след третата година от срока му. За потребителските кредити действа специален закон, въведен след изработването на директивата в ЕС, и там е записано конкретно при какви условия става предсрочното погасяване.

Преди месец трима депутати от управляващото мнозинство внесоха законопроект с конкретни правила за тези такси и при ипотеките и бизнес заемите, но на този етап няма никакво движение. Предложението им беше при плаваща лихва по заема да не се дължи такса за предсрочното му погасяване, а ако е фиксирана - размерът й да бъде 0.5% или 1.5% в зависимост от това дали остава една или повече години до края на срока на заема. По този начин е уреден въпросът в закона и при потребителските кредити.

Другият актуален в последните две години у нас казус, свързан с цената на кредитите, е едностранната промяна на лихвата. И тук директивата оставя решението на местно ниво. "Държавите членки имат възможността да запазят или въведат забрани за едностранната промяна на лихвения процент по кредита от страна на кредитора", се казва там.

От началото на кризата заради текущите икономически условия, ниво на риск, цена на ресурс банките неколкократно увеличиха лихвите по кредити на съществуващи клиенти, като поскъпнаха и новоотпусканите заеми. В резултат на зачестили оплаквания на клиенти БНБ направи промени в Закона за кредитните институции, с които задължи банките да уведомяват клиентите си при промяна на лихвата и на размера на погасителната вноска, преди това да влезе в сила. За едностранната промяна обаче няма регламент.

Целта на предложенията за директива за жилищните кредити според ЕК е да се уеднаквят колкото е възможно правилата за този тип заеми на вътрешния пазар, да се повиши защитата на кредитополучателите, да могат те да вземат информирано решение за такъв кредит. Директивата е разписала подробни правила за информацията, която потребителите трябва да получават, преди да подпишат договор, за лихвата и годишния процент на разходите и начина му на изчисляване, за правилата за реклама на тези заеми, за оценката на кредитоспособността на клиентите, за лицензирането и регулирането на кредитните посредници.

Някои от текстовете не са напълно нови за нашия пазар. По собствена инициатива при влизането в сила на Закона за потребителския кредит част от изискванията му започнаха да важат и за ипотеките (виж карето). Разбира се, те не са така подробни както в новата директива. След приемането й от Европейския парламент отделните страни имат две години, за да я въведат в законодателствата си и два месеца да започнат да я прилагат след обнародването й.

В сила и за ипотеките - от Закона за потребителския кредит

- предоставяне на преддоговорна информация - отделен различен формуляр от стандартния европейски за потребителските заеми. В новата директива също има Европейски стандартизиран информационен формуляр, който е много по-подробен и изчерпателен
- предварително и безплатно предоставяне на договора за кредит при поискване от потребителя
- разясняване на условията на договора за кредит, за да може потребителят да прецени дали те отговарят на нуждите и възможностите му, както и последиците в случай на просрочени плащания
- оценка на кредитоспособността на потребителя - включително и чрез справка в Централния кредитен регистър и друга база данни
- рекламата - всяка реклама, която посочва лихвен процент или друго число, трябва да има и информация за това дали е фиксирана или променлива лихвата, всички разходи по кредита, общата сума, която се дължи, и др.; шрифтът трябва да е еднакъв и да има пример
- определянето на лихвата и промяната й - да се публикува на интернет страницата текущият размер на използваните референтни лихвени проценти и методологията за определянето им (нов текст от август 2010 г.)